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Le mot
dE LA directION
Le secteur du logement social se trouve à un carrefour décisif, confronté à la nécessité impérieuse de s'adapter aux nouvelles exigences sociétales, aux changements climatiques, aux évolutions démographiques. Le F.S.H a été appelé à repenser sa stratégie pour, non seulement s’adapter à la demande en logements, mais également à contribuer à la construction d'un avenir plus durable. La rénovation et la requalification des logements existants représentent des leviers essentiels dans cette quête d'adaptation et d'innovation.
Les équipes du F.S.H ont poursuivi en 2023, avec dynamisme, les objectifs fixés par le plan quinquennal 2022-2026, avec pour priorités : l’accession à la propriété, la rénovation et requalification des logements et l’accompagnement des ayants droit, en dépit d'une conjoncture marquée par des crises multiples.
Poursuivant les réflexions entamées en 2022 sur l'habitat, l'année 2023 a marqué une étape clé dans l'engagement participatif des habitants et des Collectivités.
Le prêt à taux bonifié par le F.S.H à destination des bailleurs sociaux en partenariat avec la Banque des territoires/Caisse des dépôts a été retravaillé en 2023 afin que cet outil financé par le F.S.H soit adapté aux besoins des bailleurs sociaux.
Le Fonds Social d’Urgence a également été révisé permettant une meilleure prise en compte des demandes formulées par les bailleurs sociaux, en faveur des familles.
Les équipes du F.S.H sont également fières d’avoir accompagné les Séniors à Dumbéa-sur-mer avec lesquels les liens seront encore développés.
Enfin les liens avec nos partenaires ; institutionnels, financiers, bailleurs sociaux locaux et nationaux sont solides, nous permettant de bénéficier de partenariats professionnellement riches et à long terme.
Bien que les défis soient nombreux, le F.S.H poursuit le virage entamé vers davantage d’accessions à la propriété de lots nus et bâtis et la transformation des résidences en modèles de durabilité et d'inclusion, tout en développant l’implication active des locataires et des partenaires dans ces processus.
chrystel inizan
Directrice Générale adjointe
Les chiffres clés
du FSH
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clés livrées
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logements locatifs composent notre parc
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Clés en chantier ou à l’étude pour plus de 3O milliards d’investissements
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Nouvelles familles dans notre parc locatif
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Aides au logement versées
La production
ALES LIVRAISONS de 2023
BLES opérations en chantier et à l’étude
FOCUS
REQUALIFICATION DE LA RESIDENCE PALMIERS 1 & 2 :
un projet pilote inspiré des préconisations issues des ateliers
de réflexion sur« l’habitat de demain » .
Construite en 2001, Palmiers 1 et 2 est la plus ancienne des 38 résidences situées sur la commune de Dumbéa. Ses 80 logements se répartissent en 30 logements collectifs et 50 duplex en bande. Sur une superficie totale de 2,7 hectares.
Si la résidence a fait l’objet d’un entretien courant durant toutes ces années, elle n’avait jamais bénéficié d'une rénovation globale.
En outre, cette résidence présentait toutes les caractéristiques pour la mise en application des préconisations développées tant dans l’étude travaillée par les 3 OLS intitulée « l’ habitat de demain ».
Le but étant de mieux connaitre le mode d’occupation des logements, d’identifier les pistes d’amélioration du cadre de vie (tranquillité, revitalisation économique, travaux à réaliser), et de détecter les familles présentant des difficultés d’intégration dans leur habitat.
61 ménages sur les 79 ont répondu à cette enquête constituant ainsi un outil de connaissance précis du profil des résidents.
Le contenu de ces ateliers a été restitué aux résidents et c’est sur cette base que le FSH va accomplir les travaux de requalification suivants :
En 2024 et 2025 :
- La requalification des voiries et trottoirs,
- La requalification des espaces collectifs de la résidence (place, parc de jeux, etc.),
- L’extension des terrasses (duplex et collectifs) avec création de cuisines extérieures (duplex),
- La pose de persiennes coulissantes en aluminium sur toutes les chambres aux étages,
- La sécurisation et la résidentialisation des parcelles des logements,
En 2025 et 2026 :
- La Rénovation et l’amélioration des logements.
Le budget dédié à l’ensemble de ces travaux avoisine les 500 MXPF.
L'accession à la propriété
ALes ventes de lots nus et de lots bâtis
BLes moins-values de cession
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familles bénéficiaires
pour un total de
134,8 MXPF
En 2023, la vente des 6 lots nus et des 14 lots bâtis représente un total de 405,2 MXPF sur lesquels le FSH a concédé aux accédants des moins-values de cession à hauteur de 11,1 MXPF pour l’ensemble des lots nus et 123,7 MXPF pour l’intégralité des lots bâtis.
Ces moins-values de cession équivalent à un abattement moyen de 30% par rapport au prix de vente, sachant que ce dernier correspond au prix de revient pour la réalisation de ces produits.
Cles prêts et les subventions à la construction ou à la rénovation versées en 2023 via nos partenaires
Par le biais de plusieurs dispositifs développés par nos partenaires, tels que décrits ci-dessous, le FSH a complété son action de soutien financier sur l’exercice 2023.
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Familles se sont vues attribuer, pour 4 d’entre elles, 23.6 Mxpf de prêts et pour 62 autres, 49.9 Mxpf de subventions.
En province Sud :
3 types d’aides pour la Sem sud habitat :
L’AFAPS :
L’Aide Financière à l’Accession en province Sud
L’aide concerne des projets de construction ou d’acquisition d’un logement neuf en tenant compte des ressources de l’ayant droit. Le montant de l’aide versée par le FSH varie suivant les ressources du foyer entre 300 000 XPF et 1 MXPF et vient compléter celle déjà versée par la Sem Sud Habitat. Au regard de la hausse des taux d’emprunt, le FSH peut également octroyer dans ce même cadre un prêt à taux bonifié aux ayants droit faisant l’objet d’un refus du réseau bancaire traditionnel.
22 familles ont été attributaires de ce soutien financier, pour un total de subventions de 19,3 MXPF.
L’APRAH :
L’Aide Provinciale à la Rénovation et à l’Amélioration de l’Habitat.
Cette aide porte sur des travaux de rénovation ou d’amélioration d’un montant maximum de 4 MXPF.
Une subvention supplémentaire peut être également versée par la Province si le projet prévoit au minimum deux investissements verts (chauffe-eaux solaire, système de récupération d’eau de pluie etc...). Pour ce dispositif, le montant de l’aide versée par le FSH varie suivant les ressources du foyer entre 300 000 XPF et 1 MXPF.
20 familles en ont bénéficié pour un total de 12,6 MXPF.
LAPS :
Logement Aidé en province Sud
Cette aide porte sur la construction d’une villa type « clé en main » portée par un opérateur mandaté par la province Sud. Le montant de l’aide versée par le FSH varie suivant les ressources du foyer entre 300 000 XPF et 1 MXPF et vient compléter celle déjà versée par la Sem Sud Habitat. Au regard de la hausse des taux d’emprunt, le FSH peut également octroyer dans ce même cadre un prêt à taux bonifié aux ayants droit faisant l’objet d’un refus du réseau bancaire traditionnel.
5 familles ont été attributaires de ce soutien financier, 3 pour un total de prêts de 23.5 MXPF et 2 autres pour un total de subventions de 1.6 MXPF.
En province des Îles Loyauté :
L’accompagnement du FSH sur les dossiers de Loyauté Habitat est calqué sur les mêmes dotations qu’en province Sud. On constate, toutefois, un nombre important de dossiers invalidés en raison du manque de sociétés disponibles pour réaliser les travaux dans le délai imparti.
16 familles ont ainsi bénéficié d’une subvention pour un total de 15,1 MXPF.
En province Nord :
Des démarches sont actuellement entreprises pour constituer une entité qui viendrait en substitution de TEASOA avec pour même mission, d’accompagner financièrement le logement en province Nord.
FOCUS
Le FSH S’ENGAGE
DANS UNE DÉMARCHERSE
L'engagement dans une démarche de Responsabilité Sociale des Entreprises (RSE) présente plusieurs avantages significatifs pour le F.S.H en contribuant à son développement durable, à l'amélioration de son image et de sa performance globale notamment à travers :
- L’amélioration de la qualité de vie des locataires
- Le renforcement de la cohésion sociale
- L’amélioration de l'image et de la réputation
- La gestion des risques et conformité réglementaire
- L’attraction et rétention des talents
- La performance économique à long terme
Durant l’année 2023, une première opération sur le pilier de l’environnement a été organisée avec l’ensemble du personnel
Initiation et mise en oeuvre du tri sélectif au FSH vers une application définitive au nouveau siège social.
E.1
S'adapter à notre environnement pour consolider nos actions
E.3
Miser sur le capital humain du FSH et construire une véritable culture d'entreprise partagée
Sensibilisation des collaborateurs au tri sélectif
Visite des coulisses de la filière du recyclage avec le service clientèle d'une entreprise familiale allant de la collecte et transport avec Ecotrans NC, au traitement des déchets organiques en engrais et compost avec OZD (Objectif Zéro Déchet NC) et de la transformation du plastique et du verre en revêtements de sols avec Ecopavement NC.
La gestion locative
La mobilisation de notre cellule commerciale dans le traitement de la vacance continue de porter ses fruits. Les opérations de terrain à la rencontre des ayants droit, couplées à une communication ciblée ont produit leur effet sur le taux de vacance qui est passé de 10,8 à 8,9 % en dépit du volume important de livraisons à absorber sur l’année.
Les contours de l’organisation de la cellule commerciale définis en 2022 ont été validés par les résultats de 2023 avec une efficacité accrue. Un fait récurrent est à retenir, lors de nos opérations de terrain, la plupart de nos interlocuteurs ne sont pas inscrits à la direction du logement.
L’accompagnement que nous prodiguons pour les démarches administratives prend alors tout son sens.
ANotre parc locatif
BL’évolution des impayés locatifs
évolution du niveau des impayés par rapport au quittancement annuel
évolution du niveau des impayés par ancienneté
CL’entretien du parc
Le F.C.H. a investi 308 MXPF dans le cadre du P.P.I. et 162 MXPF pour de la résidentialisation et de la valorisation en 2023. Le principal poste de dépenses est constitué par l'investissement dans les énergies renouvelables : des chauffe-eaux solaires ont été installés dans 305 logements (résidences Charpentier, Vivaldi, Timanu et Ile Dié), ce qui représente 171 MXPF de dépenses réalisées en 2023. Dans toutes ces résidences, ces équipements remplacent des chauffe-eaux au gaz ou pompes à chaleur électriques dont l'impact environnemental était important.
Cet investissement massif en faveur du développement durable va se poursuivre en 2024, concrétisant ainsi la démarche R.S.E. du F.S.H./F.C.H.
Le deuxième poste de dépenses est constitué par le remplacement des bacs à douche par des receveurs à l'italienne (54 M.F. investis en 2023). Toutes les salles de bains (116 unités) de cette résidence ont été transformées en 2023.
Les charges d'entretien (par locataire et par mois)
DL’ACCOMPAGNEMENT DES ASSOCIATIONS DE LOCATAIRES
L’année 2023 a enregistré une forte activité de certaines associations tandis que d’autres, souvent pour des raisons exogènes ont été mises en sommeil. Si certains projets avaient un simple objectif récréatif, d’autres participaient à se raccrocher au monde actif.
Deux cyberbases ont été ainsi mises en œuvre au cœur de nos résidences pour réduire la fracture numérique en collaboration avec deux associations. Le FSH a contribué à ces projets en fournissant du matériel initialement réformé au sein de l’entreprise, a participé aux frais d’installation et à la mise à disposition d’une connexion wifi. Grâce à un partenariat avec Humanis, une subvention supplémentaire permet de dispenser des cours d’informatique.
Deux ateliers de couture ont été également conçus dont la première réalisation a été de confectionner des bandanas pour les équipes du FSH à l’occasion du teambuilding de l’entreprise.
Plusieurs sorties intergénérationnelles ont été organisées visant à créer du lien tant entre les habitants qu’entre les jeunes et les moins jeunes (la fête de la mandarine à Canala, journée au Parc fayard, déplacement sur l’Île des pins). Les associations ont été sollicitées pour répondre à des prestations ponctuelles de restauration pour les services du FSH et une opération pilote de médiation a été engagée avec les jeunes de Calédonia-Est suite à la perte d’un de leurs amis dans un accident sur fond d’alcool. Cette médiation était une façon d’aborder la problématique des addictions sans pour autant rentrer dans un schéma culpabilisant.
ELE FONDS D'URGENCE
Comme attendu, le FSU a été présenté et modifié à l'occasion du Conseil d'Administration d'avril 2023.
Plusieurs points ont été retravaillés savoir, les critères d'admission, la détermination de la dette, la définition des accidents de la vie et les conditions pour en bénéficier. Une formule de calcul a également été mise en oeuvre pour une impartialité de traitement.
La cellule sociale qui sera opérationnelle en 2024 représentera un élément facilitateur dans le traitement des demandes et leur analyse. En outre, un point annuel est programmé avec les membres du CA afin de déterminer la nécessité de poursuivre les amendements en vue d'une utilisation optimum du dispositif.
Au quotidien, l'ensemble des dossiers complets sont présentés en commission. Toutefois, des difficultés subsistent dans l'obtention d'éléments complémentaires lorsqu'ils sont requis, ce qui entrave considérablement la mission des travailleurs sociaux dans leur prise de décision.
En 2023, 3 dossiers ont été validés pour un montant total de 870 000 XPF, 1 dossier a été reporté, 1 autre a été rejeté, 2 dossiers sont en attente de complétude et 3 ne respectaient pas les critères d'éligibilité. Il serait donc précoce de tirer un bilan de cet exercice charnière. Cependant, de par son contexte particulier, l'année 2024 risque de voir le FSU particulièrement sollicité.
FOCUS
Le plan pluriannuel d’investissement :l’opération Viannenc
Travailler à l’attractivité de nos résidences fait partie des objectifs de notre stratégie générale : amener l’ensemble de nos logements au même niveau de confort qu’ils soient issus du parc récent comme du parc ancien.
Parmi nos chantiers emblématiques sur cette thématique, on retiendra la résidence Viannenc située au centre du village de Bourail.
Cette dernière a été livrée en 1999 et comporte 16 logements.
Cependant, le niveau des prestations n’est pas en cohérence avec notre politique qui vise à fournir des logements de qualité à nos ayants droit tout en respectant les plafonds de loyers fixés par la règlementation.
Il a donc été décidé d’engager un programme ambitieux de valorisation ce qui induisait de reloger la plupart des locataires durant les travaux notamment dans notre résidence Mé Awi récemment livrée.
C’est ainsi que les chantiers suivants ont été entrepris :
- Mise en conformité de l’assainissement et sécurisation des talus,
- Rénovation des accessoires de toiture,
- Renouvellement des clôtures, des menuiseries, des revêtements de sols et de murs,
- Ravalement des façades,
- Renouvellement des équipements électriques, de plomberie et sanitaires,
- Equipement des cuisines, salles de bain et placards de chambres,
- Réfection des voiries et parkings.
L’ensemble de ces travaux représente un investissement total de 110 MXPF.
L'aide au logement
AL'évolution des aides versées entre 2021 et 2023
BLa répartition des aides versées par coefficient familial en 2022 ET 2023
CLa répartition des aides versées par type de logement en 2022 ET 2023
L’organisation interne
AL'organigramme
Au terme de l’année 2023, le FSH compte dans ses effectifs 99 salariés dont 5 personnes en CDD. Le taux de rotation par rapport à l’année précédente est de 9,75 %.
BLa réhabilitation de l’immeuble foch
Grégory David a été recruté par le F.C.H. fin 2009, en qualité de chargé de patrimoine, étant titulaire d'un B.T.S. bâtiment et d'une licence professionnelle en maintenance et réhabilitation des bâtiments. Après quelques années consacrées au suivi de l'entretien courant des logements du F.C.H., il s'engage dans un parcours de mobilité interne en bénéficiant d'un tutorat dans le cadre des opérations de requalification menées par le F.C.H.
Ses connaissances en réhabilitation sont ainsi consolidées, ce qui conduit le F.C.H. à lui confier en 2021 la réhabilitation de l'immeuble Foch.
Les grandes étapes du chantier se sont déroulées comme suit :
- Désamiantage et dépose des peintures contenant du plomb,
- Déconstruction et curage des parties modifiées du fait de la redistribution
- En RDC : Rénovation des 4 commerces(distribution électrique, sécurité incendie, détection et alarme)
- Du R + 1 au R + 3 : la nouvelle distribution consiste en 6 F2, 9 F3 dont 1 pour personne à mobilité réduite et 6 F4).
Sur ces logements, les travaux suivants ont été effectués :
- Reprise du gros-oeuvre, nouvelles cloisons, création de terrasses avec buanderies (gagnées sur d'anciennes pièces intérieures)
- Renouvellement des menuiseries aluminium extérieures, des menuiseries bois intérieures,
- Renouvellement de la distribution électrique et de tout l'appareillage,
- Renouvellement de la distribution et des évacuations d'eau sans oublier les sanitaires,
- Pose de cuisines équipées et de meubles vasques dans les salles d’eau,
- Création de douches à l'italienne,
- Renouvellement des revêtements des sols et des murs en carrelage
- Renouvellement de la distribution électrique et de tout l'appareillage,
- Renouvellement de la distribution et des évacuations d'eau sans oublier les sanitaires,
- Pose de cuisines équipées et de meubles vasques dans les salles d’eau,
- Création de douches à l'italienne,
- Renouvellement des revêtements des sols et des murs en carrelage
- Suppression de la deuxième cage d'escalier (au profit de la création de 3 F3),
- Encloisonnement de la première cage d'escalier,
- Mise en oeuvre de la sécurité incendie de la cage d'escalier (alarme et désenfumage),
- Rénovation et remise en service de l'ascenseur,
- En R-1 : Création de 18 parkings, 21 celliers, et de locaux de stockage pour les commerces
- En toiture : renouvellement de l'étanchéité et pose des panneaux photovoltaïques
- Ravalement total des façades, habillage partiel en alucobond et en résille bois (zones buanderie sur les terrasses)
- Déconnection de la STEP et raccordement des eaux usées au réseau public épuré (STEP du centre-ville)
Sur les espaces communs :
L’engagement total sur cette opération dont la livraison est prévue pour juin 2024 représente un budget de 732 MXPF.
CDes opérations de terrain
Durant l’année 2023, nous avons multiplié les opérations sur sites avec notre Conseil d’Administration, les institutions, les professionnels du secteur et le personnel avec pour objectif de s’imprégner de la réalité du terrain et par voie de conséquence, affiner les engagements que le FSH prend tout au long de l’année. Ce mode de fonctionnement fait écho au « aller vers » que nous appliquons déjà avec nos ayants droit.
NOUMÉA
DUMBÉA
KONÉ
